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不仅是一二线城市乃至三四线城市都经历了新一

来源:本站  作者:佚名  时间:2018-11-27

二十年大变迁,房地产市场从无到有,发生了巨大的变化。我国住房短缺时代基本结束,随之而来的是住房不平衡、不充分的矛盾;随之而来的是人们日益增长的住房品质需求。正如万科董事会主席郁亮在今年的论断“中国房价单边快速上涨时代已经结束了”。随着“房住不炒”定位的提出,我国加快建立租购并举的住房制度,房地产行业面临着新的局面。

1998年,自福利分房政策取消,经过二十年的发展,房地产市场成为国民经济的支柱,在政策推动和杠杆作用的双重推动下,大量资金流向房地产领域,房地产成为扩大内需、刺激经济发展的支撑行业。伴随着经济的快速发展,房价快速攀升,期间不断出现房价过高,居民住房刚需无法解决,政府出台调控政策,但始终未能将房价真正降下来,反而形成周期上涨。

自从2016年来,伴随着政策松动和信贷支持,不仅是一二线城市乃至三四线城市都经历了新一轮房价上涨。大量资金涌向楼市,投资性和投机性需求激增,房产成为财富保值增值的工具,各地出现“排队买房”“万人抢房”的现象。一二线城市房价扶摇直上,核心地段单价冲到10万元以上,三四线城市房屋均价纷纷过万,全国楼市陷入到疯狂的非理性状态。

2017年10月,中国共产党第十九次全国代表大会召开,习近平总书记在十九大报告明确,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

“房住不炒”首次写进十九大报告,这意味着明确了住房的居住属性,确定了“房住不炒”将是未来一个长期的住房制度安排,这是中国房地产自1998年房改以来的最大的制度变化,也是我国房地产行业未来要面对的新局面。

“房住不炒”提出的背后意味着我国要逐步降低国民经济对房地产的依赖,破除“经济形势不好,就选择刺激房地产来拉动经济;经济形势好,就打压房地产”的循环。这也是我国经济由“投资驱动型增长”走向“创新驱动型增长”的必经之路。

回顾过去的二十年,在房价快速上涨时,我国对房地产调控多是采用行政手段,调控短期效果明显,但是未曾从根本上扭转房价上涨的局面。

在“房住不炒”的定位下,“加快建立多主体供给、租购并举的住房制度”提上日程。

以北京、上海等城市为重点,我国正在加紧推进多层次的住房供应结构,形成“高端有市场、低端有保障”的体系。“低端有保障”,主要是指面向低收入阶层,政府将提供更多的廉租房;“中端有支持”,北京、上海等地推出了“共有产权房”。

据了解,共有产权住房政策是通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。以北京为例,北京将未销售的自住型商品住房、经济适用住房等各类政策性住房再次销售的均转化为共有产权住房销售,共有产权房在房源分配上以70%京籍家庭,30%“新北京人”为主,这是北京市产权类保障性住房首次明确比例的对非京籍人口开放。

除共有产权住房外,北京也推出“限房价项目”。“限房价项目”是指北京2016年的“930新政”,按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。两年后,这些项目纷纷入市,成为市场的供应主力,对平抑房价起到了重要作用。

在多层次的住房供应结构建立的同时,我国还加紧从各方面“研究房地产长效机制和基础性制度安排”,进一步落实“房住不炒”的定位。

在以往我国的住房供应体系中,租赁市场是一个短板,“重售轻租”的现象明显。十九大报告中,将租赁住房提到更为重要的位置,提出“租购并举”。

在“租购并举”的制度安排下,我国也加快推进“租购同权”,保障租房者权益。另一方面,我国也正在加大租赁住房的供应。

2017年7月,住建部选取了广州、杭州、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。8月,国土部、住建部印发通知,确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。

随着“购租并举、租购同权;先租后售、梯度消费”运作模式的全面推进,我国住房供应体系也将逐步完善,人们也将实现“住有所居”。

经过二十年的发展,我国房地产行业站在了新的时代起点,新的定位、政策给房地产行业带来了崭新的局面。在新的局面下,房地产企业也需要紧扣时代的脉搏,围绕“房住不炒”的定位,为人民提供更丰富、更高品质的住房。

房地产行业历经二十年发展,无论是一二线还是三四线城市,住房已经全面商品化。随着城市化进程不断提升,人口向核心城市聚集,住房需求也持续增长。从企业发展来讲,行业门槛不高,专业程度不一,经过二十多年的发展,千亿已经成为大型房企的规模门槛,更需挖掘居住需求,开发适销对路的产品。在“房住不炒”的背景下,房企需适应新局面,而不是盲目地拉高房价,追逐短期利益,反而会成为高风险。

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